権利をまとめていく手法を

　厚生労働省の人口動態統計で、日本の総人口が減り始めたとのこと。いよいよ人口減少社会が到来したことになる。この問題は、近年住宅・都市分野でホットなテーマとなっていて、いろいろな研究が行われ始めている。人口がいずれ減ること自体は以前から分かっていたのだから、もっと早く取り組まれてもしかるべきだけれど、実感がないと取り組もうと思わないのか、あるいは研究というものにも流行りがあるからなのか、ここに来て盛り上がりを見せているわけである。
　私自身は直接こういう研究自体をやっているわけではないけれど、2050年の都市居住を考えるという書籍を企画・執筆したこともあって、この問題には関心を持っている。他の研究者同様、人口が減少していく中で、都市全体や住宅地・住まいをどのようにしていくか、ということである。
　友人の饗庭氏は「縮退のアーバンデザイン」と言って都市デザインの観点から問題を考えているが、私の場合には言うなれば「権利の縮減方策」、土地や住宅の権利をどうやってまとめていくか・減らしていくかという問題を考えている。
　振り返ってみれば、これまでの都市というのは、権利を細分化することで拡大・発展してきた。郊外では大地主が持っていた森や畑を開発して住宅地として区画割りして個別に分譲、都市内では一定のまとまった敷地にマンションを建てて住戸毎に分けて分譲して区分所有するなど、土地の権利を細かくすることで住宅の数を増やしてきたわけである。近年でも、大きな敷地の邸宅が相続の際に売られて３階建ミニ戸建になったり、都心部の容積が緩和されて数百戸規模の超高層マンションが出来たりしている。私の研究テーマであったマンションの建替えも、余剰容積を活かして戸数を増やして売っており、つまりは土地を分割し切り売りしている。このように権利を細かく割って売ることで、人口の増加に対応すべく住宅を増やすとともに、事業の資金を確保してきたのである。
　この「権利を細かくして住宅を増やし、住宅を売ることで事業資金を得る」というスキームが、今後の人口減少社会では成り立たなくなる。まずは、住宅を増やす必要がなく、逆に住宅を減らさなければならない。そこでは権利を細かくするのではなく、まとめていく必要が出てくるのだが、細かくした分を売って資金を得ることは出来ないのであって、これに変わる事業資金の確保方法を考えなければならなくなる。お金を生み出すベクトルとは逆の方向に進めつつ、そのためのお金を生まなければならないわけで、これは非常に難しい。
　こう考えた時、その分の資金は公的に…という話になりがちだが、今後の社会を考えれば公的資金でというよりは、所有者同士の何らかの契約や協同によって、権利をまとめていかなければならないのだろう。そんなことを考える際に、マンションの建替えというのは格好の題材だと思っている。マンションのような細かく分かれた権利を、再生事業の中でまとめる方法が出来たならば、郊外の戸建住宅地などでも応用可能で効果的だと思うのだが。